お荷物不動産についての調査と診断

お荷物不動産についての調査と診断の流れ

お荷物不動産の状態、どうしたいのか等をお聞かせください（無料面談）

まずは、お荷物不動産の状態、そしてその不動産をどうしたいか等をお聞かせください。

また、この「お荷物不動産のご相談」の内容や流れについてご説明させていただきます。

この初回の面談は無料となりますので、この面談の結果、正式なご依頼をご判断ください。

---

お荷物不動産調査を実施

正式にご依頼頂いた後、ご請求書を送付させていただきますので、ご入金をお願い致します。

ご入金確認後、お荷物不動産の調査を行います。

---

診断レポート1　お荷物不動産診断書の作成

最近、お荷物不動産の処分について相談を受ける機会が増えてきました。

例えば、

• 実家を相続したが遠方で管理できないのに、庭木の伐採や屋根瓦の落下など近隣から苦情が入って困っている。
• 権利関係が複雑で不動産を処分したいができない。
• 戦前から土地を貸しているが、地代が安いのに相続の度に高額な相続税を支払っているが、どうにかならないか？
• 相続で兄弟間の共有となった不動産の処分方法で意見がまとまらず塩漬けとなっている。

などなど。

いろんなお荷物不動産のお悩みがありますが、それぞれに深い問題を抱えているために、本来なら資産価値のあるプラスの資産のはずが、抱えている問題のせいで固定資産税や草や庭木の伐採という保有コストがかかり、塩漬けなので何も収益を生まないマイナスの資産となってしまっています。

もっと問題なのは、相続が発生する度に相続人の数が増えていき、ますます処分や活用がしにくくなっていくことです。

 

路線価の高い地域では一切収益を生まない不動産に対して高額な相続税が課税されることもあります。

そんなマイナスの資産を次の世代に引き継ぐことは避けなければいけません。その第一歩として「お荷物不動産についての調査と診断サービス」のご利用をおすすめ致します。まずは、お荷物不動産の価値を正確に知ることから始めましょう。

 

不動産の正確な価格を知ることは簡単だと思っていませんか？

不動産会社に査定を依頼すると通常無料で査定してもらえます。

しかし、何社かに査定を依頼すると、各社バラバラな査定価格となります。

これって、本当の不動産評価がいくらなのか？分かりにくいですよね。

 

弊社では、お客様が所有されている全ての不動産について２種類の評価方法を用いています。

 

一つ目の評価方法は、一般的な買主（エンドユーザー）に対しておおむね３か月以内に売却できる金額を算出します。

近隣で過去に成約した事例と収益還元性を基にして査定物件を評価します。

一般的な不動産会社の査定方法と同様ですが、弊社の場合、お客様の不動産について、より詳細な評価を行っており、査定した根拠についても分かりやすい資料を添付しております。

およその金額を把握できますが、ここで問題があります。

より詳細に評価を行ったとしても、査定価格で必ず売却できるという保証はありません。

そこで二つ目の評価方法が必要となります。

 

二つ目の評価方法は、不動産業者買取価格、いわゆる即金価格による査定です。

これは、短期間内に査定不動産が必ず売却できる金額となります。

お客様の不動産をより正確に評価するためには、不動産業者買取価格を知っておく必要があります。

※不動産の状況等により不動産買取価格がご提示できない場合があります。予めご了承ください。

 

上記の二つの価格を知ることによって、お荷物不動産の現在の価値を把握することが可能となります。

そして、お荷物不動産診断書の使い方（読み解き方）についても分かりやすく解説しておりますので、ご家族や顧問税理士さんなど、誰かに不動産診断書の内容を説明することも簡単にできますので安心です。

---

診断レポート2　お荷物不動産のROA分析書作成

「診断レポート１　お荷物不動産診断書」によって、お客様のお荷物不動産の正確な価格を知ることができました。

しかし、それだけでは不十分です。

お荷物不動産がどれくらい有効に活用できていないか？についても知る必要があります。

 

それを知るために有効な評価方法がＲＯＡ分析です。

お荷物不動産全体の状況を判断するためにＲＯＡ分析は最も適しています。

ＲＯＡとは、「総資産利益率(ROA)return on asset」の略称です。

所有資産総額に対してネット利益（収入から諸経費を引いた後の正味の利益）と維持管理に要する諸経費との関係により、物件ごとにそれぞれ、どの位の利益率があるかを比較するための指標です。

 

主に投資用不動産取得の可否を判断したりする場合に利用されますが、所有する不動産のうち優良なもの（保有コストが低く収益性が高い）と不良なもの（保有コストが高く収益性が低い）を判別するためにも利用されています。

資産の中にはハイリスクで高い利回りのものもあれば、その逆にリスクも利回りも低いものもあります。

自宅のように収益（リターン）のない資産もあります。

お荷物不動産全体でどれだけの利回りがあるかが分からないと全体的な戦略が立てられません。

お荷物不動産活用方法の最終的な目標は、資産全体のＲＯＡ＝お荷物不動産全体の利益率を高める（資産価値を高める）ことです。

 

お荷物不動産のＲＯＡ分析を行い、実質利回りを含めた財産のランク付けを行い、ポートフォリオの最適化をご提案します。

さらに、不動産のＲＯＡ分析書の使い方（読み解き方）についても分かりやすく解説しておりますので、ご家族や顧問税理士さんなど、誰かにお荷物不動産のＲＯＡ分析書の内容を説明することも簡単にできますので安心です。

---

診断レポート3　問題解決処方箋の作成

「診断レポート１　お荷物不動産診断書」によって、お客様のお荷物不動産の正確な価格を知ることができました。

また、「診断レポート２　お荷物不動産のＲＯＡ分析書」によって、お客様のお荷物不動産について優良なものと不良なものの選別ができました。

 

これだけでもお客様のお荷物不動産について十分な評価資料となりますが、さらに、お荷物になってしまった問題点について、その問題を解決してお荷物不動産の価値を向上させ、不良資産を優良資産に変える問題解決方法について「問題解決処方箋」によって分かりやすくご説明致します。

問題解決前と問題解決後の資産価値・相続税評価・保有コストの変化及び有効な活用方法等についても解説致します。

お荷物不動産を正確に評価することにより、不動産の問題点も把握できます。

そして、経験豊富な公認不動産コンサルティングマスターによる問題解決処方箋によって、お荷物不動産の資産価値の向上方法や上手な処分方法まで把握できる基礎資料となっております。

---

診断レポートのご説明と簡単なアドバイス

作成した診断レポートのご説明を行うとともに、今後のお荷物の処分活用への方向性や、緊急に手を打つべき事項についてかんたんなアドバイスを行います。

---

アフターフォロー相談（上限1回/年）

お荷物不動産の解消には数年、時には十数年を要します。

その間、不動産の状況は刻々と移り変わります。

その為、本サービスをご依頼いただいたお客様には、年に1回を上限として無料のご相談をお付けいたします。

そしてその都度、御社の資産カルテを更新して、本当に使える情報を把握できるように努めます。

お荷物不動産を解消するために、調査と診断をおすすめする理由

POINT 1	路線価等の参考価格ではなく、不動産が実際に売れる価格がわかるので、具体的なお荷物不動産解消への方向性が見えます。
POINT 2	不動産がどれくらいお金を産むのか（ROA分析）がわかるので、処分すべきか活用すべきかの判断材料になります。
POINT 3	問題対決のための処方箋とかんたんなアドバイスで、廃業対策の方向性のヒントになります。
POINT 4	わかりやすいレポートを提出しますので、他の役員や顧問税理士さん等に説明しやすくなります。

Comment

---

お荷物不動産を所有されておられる方のお悩みを解決することは簡単ではありません。 問題が根深いので解決には手間暇がかかり、時間をかけて頑張っても解決できないこともあります。 そのため、不動産業者に相談したが相手にしてもらえなかった。 とか、最初は前向きに頑張ってもらえたが、次第に手を抜かれるようになった。 などなど。お荷物不動産の問題を解決したいが、行き詰っている方がたくさんおられます。 弊社では、経験豊富な公認不動産コンサルティングマスターが親身にお荷物不動産のご相談に乗らせていただきます。   ご相談の第一歩として、不動産コンサルティングサービスをお得にパッケージングしたオリジナル商品の「お荷物不動産についての調査と診断」をぜひご利用ください。 お荷物不動産の正確な評価やポートフォリオの最適化につながる各不動産のランク付けについて分かりやすく見える化し、さらにお荷物不動産となった問題については問題解決方法をご提案致します。 とにかく一目でお客様のお荷物不動産の各種評価が一目で分かるようになっております。   また、資料の使い方に関する解説も付属しており、経験豊富な不動産コンサルティングマスターから詳しい説明と共に今後やるべき対策について簡単なアドバイスを受けることができますので、顧問税理士さんやご家族にも分かりやすく説明することが可能になります。   お客様のお荷物不動産の問題解決の基礎資料となります。 お気軽にご相談くださいませ。

スマート・ホーム代表 相続×不動産コンサルタント 小林 悟

お荷物不動産についての調査と診断の料金

面談2回・不動産調査・レポート（3種）作成	110,000円