営業所土地の売却で、財務体質を健全化

「業績が好調な時に不動産購入や設備投資を積極的に行ったのですが、最近は競合他社との価格競争により利益率が下がってきています。このままではマズイと思い相談に来ました。」

「そうなのですね。将来的にどのようになれば良いとお考えですか？」

「将来的には息子に事業継承をしたいと思っています。問題は、会社の財務体質を健全化し、過度な借り入れ体質から脱却したいです。それと共に息子の事業継承する前には社長の個人保証をなるべく減らしたいです。」

「分かりました。社有不動産を活用して、ご要望の件が達成できるように知恵を絞りましょう。」

「有難うございます。まず、何から取り掛かれば良いですか？」

「最初に、社有不動産の把握が必要です。調査の上、【社有不動産診断書】を作成しますので、不動産の正確な時価が分かります。」

「疑問があるのですが、決算書に記載されている不動産の価値と正確な時価との違いは何ですか？」

「決算書の土地の価値は不動産を買った時の価格であり、建物は耐用年数に応じて減価償却されています。それに対して正確な時価とは、実際に売却できる金額のことです。不動産を活用して会社の負債を減らすためには社有不動産の正確な時価を知らなければなりません。」

「良く分かりました。社有不動産の正確な時価も知りたいですが、それだけでは問題は解決しませんよね？」

「その通りです。次に【社有不動産のROA分析書作成】を作成します。この分析により社有不動産が有効に活用できているかどうか？について一目で分かるようにランク付けします。」

「社有不動産の正確な時価とランク付けが分かるとどんな良いことがあるのでしょうか？」

「負債を減らすためには、有効に利用できていない不動産や時価の高い不動産を優先的に売却すること等が必要となりますが、この２つのレポートでその際の優先順位が分かります。」

「なるほど。それは嬉しいですね。」

「そして、もう一つ【問題解決処方箋】というレポートを作成します。」

「処方箋ってお医者さんみたいですね。」

「そうなんです。不動産コンサルタントはお客様の不動産の健康状態を正確に診断して問題点があればそれを解決する方法を考えます。不動産のかかりつけ医というイメージですね。この処方箋には問題点とその解決方法が記載されており、問題点が解消できるとどんな効果があるかも解説しています。今回のご相談内容ですと、問題点を解消して社有不動産を効果的に、そしてより高額で処分する方法を解説します。また、一気に債務を減らせると社長個人保証を外せる可能性が高まる。という感じですね。」

「是非そのレポートを見てみたいですね。ところで料金はいくらになりますか？」

「３種レポート作成と解説、そして今後取るべき再作についての簡単なアドバイスまでついて108,000円です。」

「安すぎませんか？内容は大丈夫でしょうか？」

「大丈夫ですよ。これが３種レポートのサンプルです。いかかですか？」

「これだけしてこの価格ですか。とてもお得ですね。ぜひお願いします。」

「お待たせしました。こちらが社有不動産の診断結果となります３種レポートです。」

「【不動産診断書】によると不動産の正確な時価が決算書の価格より低いですね。」

「地価の高い時期に不動産を取得されているとそうなってしまいますね。」

「【社有不動産のROA分析書作成】の不動産のランク付けは興味深いです。不動産ごとにランクに違いがありますね。」

「そうなんです。ROA分析書はいわば不動産の健康診断書です。保有コストに対してどのくらい有効に活用できているかが分かります。」

「【問題解決処方箋】では、所有している不動産の何が問題で、どうしたらそれが解決するのか。解決後にどんな効果があるかも分かりますね。例えばこの物件は問題解決後には時価が３倍になっていますね！この資料は社内会議で使えますね！」

「それは良かったです。社内会議を始めるきっかけになれば嬉しいです。そのため、誰が見ても分かりやすい資料作りを心掛けています。」

「有難うございます。顧問税理士にも見てもらいます。」